¿Cómo construir una vivienda unifamiliar?

¿Tienes tierras?

Este es el primer paso de la construcción de una vivienda unifamiliar. Suena un poco a El secreto de Puente Viejo, pero para instalar una casa necesitas un suelo. Hablando técnicamente, una parcela. Este es el primer paso real: encontrar un lugar donde ‘poner el huevo’. Tienes que tener en cuenta que, dependiendo de donde quieras situar la casa de tus sueños, se aplicarán unas normas urbanísticas concretas que afectarán al diseño. Duele un poco leer esto, pero es por seguridad y por la cantidad de viviendas que se hayan construido o se vayan a construir en la zona. El precio de la parcela en sí tampoco será el mismo si pretendes conseguir un hueco en el centro de Madrid que en Illán de Vacas (este pueblo existe). A mayor demanda, mayor precio. Es algo a tener en cuenta, así como el concepto de la casa: ¿quieres jardín? ¿Eres más urbanita? Todos estos aspectos son necesarios para elegir una parcela más grande o pequeña. No pagues por un espacio que vayas a necesitar. Ahórrate el dinero para poner una sistema domótico y paneles solares en la futura casa.

No queremos meter presión, pero este primer paso hacia un futuro próspero es de los más importantes. Por ello, y para que no digáis que no mimamos a los lectores, dejamos algunos consejos a la hora de elegir una parcela:

• Cotillea bien si el terreno que quieres comprar es un terreno urbanizable o rú Si se trata de la primera opción no hay problema (la propia palabra ya te da alguna pista), pero si el terreno es rústico puede ser más complicado. El ayuntamiento de la localidad pondrá ciertas limitaciones y, en ocasiones, quizá no te deje ni construir. Ya lo hemos mencionado en otros artículos, pero no hay plantea B. De esta forma (drástica pero tristemente necesaria) el ayuntamiento o la comunidad autónoma a la que pertenezca protegen los bosques y la flora de la zona, elementos que, básicamente, nos mantienen con vida. No te preocupes, seguro que encuentras otro sitio para construir tu casa. ¡El mar está lleno de terrenos!

• Ves al registro de propiedad para conocer la realidad urbanística del terreno. De esta forma puedes conocer la cantidad real de la parcela.

• Pide un estudio geotécnico de la zona. Los terrenos son como los capítulos de Black Mirror: impredecibles. Es muy recomendable realizar estudios previos de la zona (ver si hay riachuelos, si el terreno es rocoso o falso, etc.) para que un constructor te pueda dar un precio más real de la cimentación (son los elementos estructurales que sujetarán tu futura casa).

Y con esto cerramos el capítulo de ‘las tierras’. Si tienes alguna duda, porque el tema es complejo, puedes preguntarnos cualquier cosa antes de comenzar a pensar si quieres parqué o baldosa en la habitación principal.

¡Ay! Casi se nos olvida: una vez hayas comprado oficialmente el terreno, tienes que ir a la notaría para que, mediante contrato público, se firme la compraventa. Muy importante.

El proyecto de construir una vivienda unifamiliar

Queríamos ponerle un nombre un poco más épico, pero al final nos ha podido el minimalismo. Esta etapa es en la que, oficialmente, entramos nosotros y todo el equipo de Altia. El momento que comenzar: el proyecto de edificación. Esto sí es épico. A partir de este punto necesitas asesoramiento profesional, ya que la ley obliga a que el proyecto de vivienda esté firmado por un arquitecto. Además de por la ley, debes tener a alguien que baje tu idea de vivienda a tierra, que te diga si es posible o no poner una pequeña catarata de agua salada justo debajo de la puerta de casa, o cosas por el estilo. El arquitecto o el equipo de personas que contrates (seguimos aquí <3) se encargará de 3 funciones principales:

• Elaborará el proyecto de la vivienda. Este incluirá varias fases. Digamos que se trata de un ‘manual de instrucciones’ para que la vivienda se pueda construir correctamente.

• Realizará la dirección de obra. Tendrá que controlar que todo lo que se vaya haciendo en la obra se corresponda con lo establecido en el proyecto.

• Se responsabilizará de que todo vaya bien durante la obra en sí y los siguientes 10 años después de ella (regulado en la LOE).

La relación con tu arquitecto o con el equipo que dirigirá la creación de la vivienda será la más intensa que tengas mientras dure la construcción. Será a quien le cuentes todos los detalles de tu vivienda, la necesidades de tu familia e incluso, el diseño o el equipamiento que quieres. De hecho, es en esta fase del proceso cuando puedes comentarles si quieres que tu casa sea eco-friendly. Ahora también se les llama casas pasivas, al ser de bajo impacto medioambiental y ayudar a frenar el consumo de luz. Todo lo que se haga es poco 🙂

El papeleo

Llegamos a la parte que casi todo el mundo teme (menos los propios empleados): la burocracia. Y, siendo completamente honestos, hay mucha. Para que se comprendan todos los pasos, hemos dividido el papeleo en 3 fases:

• Pre-construcción. Aquí van todos los documentos que tienes que solicitar antes de que entre la primera carretilla en tu terreno. Antes ya hemos comentado que necesitas un estudio geotécnico de la parcela y el visado de proyecto de ejecución (el colegio de Arquitectos tiene que aprobar el proyecto). También necesitarás que el ayuntamiento al que corresponda el terreno te otorgue una licencia urbanística (prácticamente la única con la que se puede construir) y una licencia de obra para poder comenzar a trabajar en tu casa.

• En construcción. El inicio de la obra para la construcción de la vivienda unifamiliar comienza firmando el acta de replanteo, en la que se repasa por última vez que los planos se ajusten a lo que quiere el cliente. El autopromotor, la dirección de obra y el constructor tienen que firmarlo para que sea operativo. Los cambios que se vayan produciendo conforme avance la obra tendrán que apuntarse en el libro de órdenes y asistencias (necesitará el visto bueno del constructor y del Colegio de Arquitectos).

• Post-construcción. En esta fase, ya la última del apartado, lo primero que hay que presentar cuando finalicen las obras es una certificación por parte del arquitecto supervisor de la construcción. Así se confirma que el proyecto ha acabado. El acta de recepción de la obra, que va después, certifica que todo se ha realizado conforme a lo planeado y todas las partes están contentas.La escritura de declaración de obra nueva (documento público ante notario) se tiene que presentar tanto cuando se planee construir la casa como cuando se termine. Una vez el cliente esté listo para mudarse oficialmente, se tiene que presentar una licencia de primera ocupación, indispensable para ocupar la vivienda. Por último, hay que inscribir la casa en el registro de la propiedad (se tiene que presentar el certificado final de obra, el certificado energético de la vivienda y la licencia de primera ocupación).